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  • 東西南北中 限購在放松

    符小茵2022-04-28 15:34

    經濟觀察報 記者 符小茵 田國寶 4月27日,繼鄭州、衢州、秦皇島、南京、蘇州等多城放松樓市限購后,珠三角、京津冀重要城市佛山、廊坊也加入限購松綁陣營。

    限購,作為樓市調控行政手段中最鮮明的一條,已經有著10年歷史,相較其他政策,它能夠直接增加購房人群,是調控放松中最具標志性的動作。新增限購松綁舉措,是三四月這輪調控措施與一二月份的明顯不同之處。此前,多城樓市調控松綁主要從減少購房者資金壓力入手,以降低首付比例、房貸利率,增加貸款額度為主,而此輪放開限購則直接為樓市增加購房群體。

    尤其值得注意的是,4月25日,無錫衛健委牽頭無錫市自規局、住建局、公積金管理中心發布通知,對生育兩個孩子及以上的本市戶籍居民家庭,推出增加公積金貸款額度以及購房名額的鼓勵政策,成為全國首個由衛健委牽頭發布的樓市限購松綁政策。

    經濟觀察報梳理,目前直接放松限購的城市超過10個,而放松各類樓市調控政策的城市超過80個。部分城市的放松政策已經開始產生作用,但更多城市在這一輪疫情之下,政策效應尚未反饋到樓市之中。

    佛山滿五年住房不限購

    4月27日,佛山住建局回應,確于26日印發了“關于優化存量商品住房政策”的相關通知,并表示,該文件為“內部工作文件”,目前已發送至各區住房城鄉建設和水利局以及市相關職能部門。

    根據《佛山市住房和城鄉建設局關于優化存量商品住房政策的通知》,佛山對于最近一次契稅繳納時間或不動產登記時間滿5年的商品住房將不再限購,具體執行政策包括,一、居民家庭在線上辦理購房資格核驗時,該商品住房不計入居民家庭擁有住房套數;二、該商品住房在進行買賣合同網簽、贈與、司法拍賣等轉讓手續時,無需進行購房資格核驗,實施時間則自發文之日即26日開始。

    佛山市住建局4月27日回應,政策確已生效,但目前相關業務系統功能還在調試,待調試完成后會正式對外公布。

    佛山住建局相關人士透露,政策的目的主要是支持改善型住房需求,活躍二手房市場,構建健康合理的商品房市場體系;以“五年”為界限,避免短期炒作行為,而僅對部分政策進行調整,合理引導預期,可以避免造成短期市場的波動。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,佛山此舉,一定程度上能激活部分改善型需求,包括生二胎、三胎的部分家庭;現居住房屋戶型較差、配套不足要改善的家庭;5年以前買房,入市的門檻和成本較低,且手上并無房貸或已還清的家庭;開始避險和回歸安全資產而購房的民企老板或高管。

    目前,已有佛山地產項目在宣傳廣告中打出“佛山滿五年住房不限購”的標語。

    事實上,這是年內佛山第二次對購房資格進行松綁。

    3月24日,佛山市人力資源和社會保障局納入T卡申領對象范圍擴大至非全日制大專、或非全日制本科學歷的人才,而T卡人才可享受佛山市戶籍人口購房政策。

    目前,佛山的限購區域包括禪城全區、南海桂城街道、大瀝鎮、里水鎮、順德區大良街道、陳村鎮、北滘鎮、樂從鎮這8個熱門區域。限購區域內,佛山市戶籍限購兩套房。

    不過,在實際操作中,購房資質不難獲得。

    不止一位中介告訴經濟觀察報,如果購房者學歷沒有達到要求,他們有渠道可以幫忙辦理T卡,手續費在7000-12000元。

    廊坊限購放松?是的,早在去年7月

    4月27日,《廊坊市人民政府關于公布市政府規范性文件清理結果的通知》廣泛流傳,文件內容稱,對2022年4月20日前制定的現行有效的政府規范性文件進行全面清理,其中對3件市政府規范性文件予以廢止。

    廢止的三個文件中包括2017年發布的《廊坊市人民政府辦公室關于進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》(以下簡稱“61號文”),如果該文件廢止,意味著實施了5年之久的房地產限購政策將被解除。

    根據61號文,廊坊市以區縣為單位,非本地戶籍家庭社保滿三年可以購買一套住房,本地戶籍居民家庭限購兩套。61號文件出臺后,持續多年火爆的環京樓市開始降溫,交易量下降了九成,房價接近腰斬。

    據經濟觀察報了解,包括北三縣在內的廊坊環京區域,早在2020年中,部分新房限購政策已經實質性解除,符合一定條件(要求本人及家庭在本地無住房,有項目要求具備北京一年社保)的外地購房者,可以購買一套新建住房。

    2021年7月,廊坊地區多個區縣的二手房限購政策已經名存實亡,外地戶籍購房者,只要在購房區縣沒有住房,即可以購買一套住房,既包括新房也包括二手房,房貸執行首套首付30%。

    兩次實質性放松,官方沒有明確發放文件和傳達相關通知,購房者向官方咨詢時,官方也從未承認過有任何放松,但據經濟觀察報證實,此前確有限購人群可以在廊坊相關區縣購房。此次官方文件等于將之前已經存在缺口的限購政策做了官宣。

    2022年以來,隨著房地產市場持續下滑造成的廣泛影響,全國已經有多個二三線及以下城市放開限購、限售等行政類調控政策,這也為廊坊正式官宣提供了契機。

    超10城限購松綁 超80城調控放松

    據經濟觀察報梳理,今年以來,超10城放松了限購要求,其中鄭州、衢州、秦皇島、上海臨港、南京、蘇州等城市或者地區明確發文或者官方確認了相關限購松綁政策。

    上述限購松綁主要針對特定人群,比如前來投靠的親屬、在此地定居的非戶籍家庭,松綁方式多為降低購房者的社保繳納年限要求。此外,秦皇島和佛山都是針對存量房放開了限制。

    3月,鄭州發布通知,子女、近親屬在鄭工作、生活的,鼓勵老年人來鄭投親養老,允許其投靠家庭新購一套住房;

    3月底,福州市不動產登記和交易中心明確,非五城區戶籍家庭(含港澳臺)在福州五城區購房,無需落戶,且無需提供近2年內滿12個月醫社?;蚣{稅證明或落戶,即可購買一套福州五城區144平方米以下的普通住宅;

    4月,衢州發文,非本市戶籍家庭、個體工商戶及由自然人投資或控股的企業,視同本市戶籍家庭執行相關購房政策;衢州發文同日,秦皇島表示,自4月2日起購買二手房的購房人申請購房資格核驗時只提供本人有效身份證件即可。

    此外,4月中旬,蘇州市房地產市場和交易管理中心確認,自4月11日起,非戶籍居民家庭在蘇州市區、昆山市、太倉市范圍內申請購買第1套住房時,社保年限要求從原來的三年內連續繳納2年社保調整至累計2年社保;

    南京市六合區房產交易中心表示,非南京市戶籍家庭可憑證件開具六合區購房證明;上海臨港方面,2022年重點支持單位中工作的人才,“獲取購房資格的門檻從須在新片區工作滿一年以上降低為滿為3個月或6個月”。

    另外還有多個城市在悄然放松限購條件,包括寧波、南昌等。

    4月25日,無錫衛健委牽頭進行的限購放松具體措施是,生育二個孩子及以上本市戶籍居民家庭,可以在限購區域新增購買一套商品住房。此外,對首次使用公積金貸款購買首套自住住房的二孩及以上本市戶籍職工家庭,貸款額度可不與借款申請人公積金繳存年限及繳存余額掛鉤;最高貸款額度在規定的可貸額度基礎上,可增加10萬或者20萬元。

    根據諸葛找房數據研究中心不完全統計,截至4月18日,超80個城市加入政策松綁陣營,調控達百次左右。政策松綁內容主要從需求端出發,措施包括放寬落戶、增加公積金貸款額度、降首付比例、降房貸利率、放松限購限貸、放松限售。進入4月份,調控密度更大,城市擴容速度加快,蘇州、南京、上海等高能級城市加入政策松綁陣營,調控松綁內容新增了新人才市民的購房補貼、預售資金監管放松。

    限購放松后樓市有起色嗎?

    作為今年較早放開限購的高能級城市,在多項樓市政策刺激下,鄭州3月的樓市有所起色。

    3月1日,鄭州市人民政府辦公廳發布了《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》(以下簡稱《通知》),提出“穩地價、穩房價、穩預期”19條措施。

    其中,在支持合理住房需求方面,明確親屬來鄭投親養老,允許其投靠家庭新購一套住房。并在信貸融資上給予支持,《通知》表示,對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

    數據層面顯示,鄭州的救市政策正在發揮效力。

    根據諸葛找房數據研究中心監測數據,在“鄭19條”發力下,3月,鄭州新房成交規模有所回升,新房成交3852套,環比上漲47%;二手房成交3627套,環比上漲56%。另據國家統計局數據,3月,鄭州二手房環比跌幅收窄了2個百分點。

    不過,短時間內樓市尚未修復至去年同期水平。3月,鄭州新房成交套數同步下降幅度過半,二手房與去年同期相比依舊下跌12%。

    一位從業五年的佛山地產經紀人也認為,限購松綁并非強心劑,但對部分之前不具備購房資質以及名下房產超過五年的業主會有所觸動。李宇嘉也認為,政策效果有待觀察。佛山近年來的新房供應戶型以3-4房為主,平均戶型面積在110-120平方米,改善型住房需求已連續釋放多年,但中產在受疫情斷續、經濟轉型影響下的需求可能受挫。

    他表示,釋放需求要更加全面綜合的政策。比如,加大財政補貼力度,稅收減免力度,從而加速存量房流轉釋放改善型需求。另外,也可加速存量房老舊改造,補足配套短板。

    佛山住建局數據顯示,2022年3月佛山市新建商品房成交6591套,存量商品房成交3459套,同比分別下降46%、39%。

    疫情反復也影響著樓市的表現,以臨近北京的廊坊燕郊樓市來看,除了放開限購政策,途徑燕郊的北京22號地鐵也已經開工,4月初,燕郊等區域還進一步降低了按揭貸款利率。不過,與疫情封控以及進京檢查排隊時間長等現實相伴隨,前述利好政策并沒有反饋到樓市層面。

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